时光飞逝，2014年已然接近尾声，岁末之际，回首房地产市场，无论是全国楼市亦或是十堰楼市，都经历了异常动荡的发展趋势，尤其是年初在各种限制政策的影响下，楼市始终遇冷，房地产“泡沫”众多的一二线城市，“崩盘论”、“鬼城说”更是不断，引起全国楼市恐慌。
十堰作为五线城市，虽然没有直接受到限购等高压政策影响，却也呈现出异常冷清的发展局势，直至年中，虽然政府已经采取多项救市措施，却依旧不见回暖趋势，传统旺季“金九银十”也不堪重任，成为“铜九铁十”。不过，随着2014年逐渐接近尾声，在相继出台的房贷新政、央行降息等利好政策的影响下，十堰楼市在11月终于经历了**“逆市”热销阶段，开发商纷纷采取花样促销博销量，置业者也难敌钜惠诱惑，相继出手购房，为2014年十堰楼市带来难得的“暖冬”气息。
不置可否，在楼市的动荡发展过程中，政府调控政策起着至关重要的作用，十堰楼市也不例外。然而2014年究竟有哪些政策影响着十堰楼市如此波折发展，今天就让我们一探究竟!
全国——不断放宽的楼市政策
从大环境来说，全国性的调控政策往往决定了楼市的整体走向。对于2014年来说，从年初的楼市遇冷，到年中的逐渐松绑，再至岁末的回暖趋势，楼市的曲折发展也反映着楼市政策的不断放宽。
限购松绑
2010年，“国十条”、“国五条”相继出台，拉开全国限购政策的序幕，截止今年年初，仍然有46个城市坚持着限购政策，但长期紧缩的楼市政策，使得房价幅度回落的同时，也让楼市遇冷，发展举步维艰。直至6月，呼和浩特宣布取消限购，短短3个月间，近41个城市相继取消限购，全国楼市呈现出破冰趋势。
注：表格按时间顺序选取20个主要城市限购松绑情况
注：9月限购松绑，一二线城市出现明显回暖，同比跌幅进一步下降
对于十堰来说，虽然始终没有实施限购政策，但大市场的萎靡不振，也影响着十堰楼市的发展走向，虽然年初成交数据并未出现大起大落的变动趋势，但无论是与去年同期相比还是从每月成交对比来看，楼市发展还是有着明显的下滑趋势，“红五月”当红不红，让人堪忧。虽然年中之时，限购令已然开始松绑，但持续下行的成交趋势却让十堰楼市难以在短期内挽回大势。
注：限购松绑前后，十堰楼市波动不大，持续效果不明显
后半年，从政府大力救市举措来看，限购令显然不再适用，对于一二线城市来说，楼市回暖迹象明显，绿城甚至直言要涨价;但是，从数据显示，今年1-8月，全国商品房和住宅销售均价分别为6411元/平方米和6010元/平方米，同比维持下跌，跌幅分别为0.7%和1.1%，与上月跌幅基本持平，可见限购松绑作用有限。对于十堰来说， 限购令松绑与否影响并不十分明显，在短期内对房价、销量等作用并不大，但作为首次放宽的楼市调控政策来说，对整个楼市环境和整体走向来说，还是有一定影响力的。
附：
首套房利率*低七折 二套房认贷不认房
9月30日中国央行、中国银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》称，对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款*低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行根据风险自主确定;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策;在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
注：认贷不认房政策落地
从过去的“认房不认贷”到如今的“认贷不认房”，政府调控政策的不断放宽不言而喻，然而央行此次利率政策只是简单的规定了利率的*低折限，并非一个强制性执行的利率政策，是否调整、调整多少，决定权仍然在个地方银行手中，因而对于广大置业者来说，盲目认准银行利率调整只能是一个不明之举。自传闻利率调整至今，全国各线城市还没有银行宣布实施7折利率房贷新政，可见，具有可浮动性的利率政策对楼市影响着实比较有限。
注：10月份十堰各大银行利率信息
对于十堰来说，作为五线城市，本身并不像一二线城市一样深受政策拘束，如此非强制性利率政策在十堰实施的可能性更不大。利率政策下发一月之余，小编走访各大银行了解所知，十堰各大银行并没有大幅度调整房贷利率，银行业内人士也坦言：“这种规定下限的利率政策，决定权在地方银行手上，十堰不仅暂时而且以后很长一段时间，都不可能实施7折利率，置业者还是应当理性看待这个问题。”
迄今为止，政府虽然从来没有直言“救市”，但从限购松绑到认贷不认房，各种利好政策还是能够表明政府救市决心，但是，政府这些试水的救市政策对楼市的影响都不是很明显。
央行降息
11月21日，中国人民银行表示，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。
(数据来源：各家银行官网)
各家银行已经着手调整存款利率
此次央行时隔28个月再度重拳降息的利好政策，可以说是楼市遇冷以来*明显的救市举措，央行负责人也表示此次降息能够促进实际利率逐步回归合理水平，为经济持续健康发展提供中性适度的货币金融环境。
截至目前，北上广深及绝大多数二三线城市已基本调整完毕。除此之外，中国指数研究院数据表明，央行降息后， 11月全国100个城市住宅均价连续第7个月环比下跌，但跌幅有所收窄，与此同时，十大城市住宅均价在连续6个月下跌之后首次出现微幅上涨。可见，利好政策的相继出台，明显提振了消费者信心，刺激消费者入市，使楼市出现回暖迹象，尤其是一二线城市回暖迹象更加明显。
对于十堰来说，此次降息不仅使商业贷款负担及公积金负担减轻，而且房贷负担也有所下降，对于置业者来说**是利好消息，而且对于开发商来说更有助于加大推盘力度，使整体供应继续增长，在短期内能使前期积压的需求得到集中释放，市场交易量也会有所回升。
根据记者的走访调查所知，目前十堰各家银行都响应了央行降息的政策要求，对存款利率做出了相应调整，但调整脚步并不一致。其中工、农、中、交等国有银行3个月、6个月、1年、2年、3年期的挂牌利率一致，分别为2.6%、2.8%、3%、3.5%、4%，十堰建行则仍在调整中。
一些股份制银行则选择“一浮到顶”。十堰中信银行存款在央行基准利率基础上全部上浮20%;兴业银行十堰分行3个月、6个月、1年期存款利率也全部上浮20%，2年、3年期则上浮10%;湖北银行十堰分行3年期以下利率均“一浮到顶”。除此之外，此次央行降息不再公布5年期定期存款基准利率，给了各家银行更大的自由决定空间。根据统计发现，目前各银行5年期存款利率差异*大，*高为4.95%，*低为4%。
在贷款利率方面，根据降息新规，1年期贷款基准利率下调至5.6%，5年期以上贷款基准利率下调至6.15%，下调0.4个百分点。一直跟随央行政策变化的公积金贷款利率也作出相应调整，首套房贷款利率5年期以下由4%下调至3.75%，5年期以上由4.5%下调至4.25%。工作人员表示：“新的申请者直接执行新的贷款利率，已经申请到贷款的明年1月1日开始按新利率执行。”
虽然到目前为止，房贷新利率还未全面执行，但楼市利好的大环境，还是直接影响了十堰楼市发展方向，无论11月逆市热销，还是12月暖冬大促，都表明十堰楼市有着明显的回暖迹象。
2014年，除却能够直接影响十堰楼市发展的各利好政策外，政府还通过各种调控手段规范房地产市场秩序，控制房地产行业的可持续发展。其中通过金融政策大力推进棚户区改造工程、加强保障安居工程建设、推进金融机制改革、拟定不动产登记及土地改革制度等各项提议及举措，也为十堰楼市的整体的发展创造了良好环境。
[page][/page]
湖北省——首创性救市举措
政府对于房地产行业的调控毕竟只是针对大环境的，各地区、各城市因其所处环境、规划侧重及发展方向等具有自身的独特性，经济尤其是房地产业的发展规范不能单纯依赖市场及大环境的作用，因而2014年全国各大城市也在响应政府调控的基础上，针对自身发展所面临的问题提出了不同的调控政策。
其中，湖北省作为中部大省，受地势局限，各地经济发展并不平衡，省会城市武汉受限购政策影响楼市发展一度受限，其余各城市本身发展并不发达，受大环境的影响，房地产行业更是岌岌可危。因而，针对城市经济发展面临的诸多问题，湖北省不仅推出首次购房可享7折利率的房贷新政，而且积极响应中央三部委关于推进公积金异地贷款的政策。
鄂首次购房贷款可享7折利率
9月15日下午，湖北省城乡建设厅发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见被媒体称为“鄂六条”。提出加强市场分类调控，支持合理住房消费。其中提到“首套房贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍”，一时引发全国热门关注。
其中*受关注的是湖北省住建厅提到的“在贷款利率和首付比例上给予优惠支持”，即居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。个人购买属于家庭**普通商品住房的，减半征收契税;个人购买90平方米及以下家庭**普通商品住房的，契税按1%税率征收。
此外，还规定了在本省范围内异地购房的家庭可使用缴存地住房公积金办理贷款、对符合条件的异地购房人依申请办理落户手续等内容。
从全国范围看，限购已经不是影响楼市的关键政策。信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的***关键因素。而此次“鄂六条”的发布可降低房贷门槛，有利于激发楼市活力。另外，各县市可放开手脚，按照各自的实际情况，制订相应的“救市”政策。
但是，同央行7折利率异曲同工的是，鄂*低7折利率的房贷新政，仍然是可波动性的条款，各地银行才掌握着具体利率的决定权。截至目前，虽然有央行及湖北省的双项利率新政，十堰各大银行却仍然没有执行7折利率，房贷压力也并未得到有效缓解。因而，总体来说，无论是中央还是地方，仅规定下限的无差别政策，还是难以有效改善房地产发展的局势。
湖北公积金新政16条
为推进全省公积金建设，湖北省人民政府办公厅于11月10日下发《关于进一步加强住房公积金管理工作的通知》，这是党的十八届三中全会以来，我省在全国率先出台的住房公积金纲领性文件，共5部分16条，被称为湖北住房公积金新政16条。
从上述亮点可见，湖北住房公积金新政16条**算的上除央行降息外，对十堰楼市影响*大、*为利好的楼市政策。具体来说，此次公积金新政，不仅可以提高贷款效率，增加受惠面，保证公积金缴存的公平性;而且能够解决农民工的住房难题，惠于返乡置业群体，促进城镇化进程的稳固推进。除此之外，此次公积金政策不再限定家庭收入状况，能够有效发挥公积金在家庭代际间的互助作用。
针对湖北极具首创性的公积金新政，有学者认为此次公积金新政，的确有助于省内各地购房客源互通，也会减轻外地购房者在武汉买房的贷款门槛，将对成交量进一步上升起利好作用。但因房贷七折利率难以实现、库存高等因素，房价将不会出现大起大落的局势。
对于十堰来说，此次湖北住房公积金新政，对于农民工及返乡置业群体的利好方面非常明显。十堰本身就是一个外出人口众多的城市，相关数据表明，十堰每年输出的劳动力要占总人口的18%，也就是说有近63万十堰人在外打工，而这些人口中仅有约15%选择留在十堰居住，因而政策一出，必将对十堰房地产市场产生重要的促进作用。
除此之外，此次新政还放宽了公积金的范围及标准，能够进一步激发楼市购买力。不过，公积金政策只是影响楼市发展的一个方面，且省内各地公积金政策如何实施还有待量化，置业者还需理性对待。
[page][/page]
十堰市——去库存仍然是重任
无论是全国性的房地产调控政策，还是湖北省的公积金新政，都并非针对十堰市情况的救市政策，影响的也只是十堰楼市发展的大方向，而能够决定十堰楼市成交数据、房价等具体发展情况的，往往是十堰针对自身楼市发展发布的调控政策。
2014年，十堰楼市仍然以去库存为调控重任，在全国逐渐放宽的楼市政策下，仍然坚持紧缩的房地产新政，通过发布新的商品房预售标准，促进房地产企业间的良性竞争及行业的稳定发展。
十堰商品房预售标准：项目主体不封顶不得预售
据了解，市房管局继4月份下发《关于进一步加强房地产市场监管的通知》(以下简称“4月《通知》)后，8月25日再次下发《关于加强房地产市场监管的通知》(以下简称“新《通知》)，明确要求将十堰城区商品房预售许可的工程形象进度标准，调整为项目主体结构封顶，提倡现售商品房。
十堰商品房预售标准的再次调整，旨在进一步强化房地产开发企业资质管理，淘汰一批不合格企业，提倡房地产开发企业现售商品房。
具体来说，这一政策理论上讲，不仅可以提倡现房现售，进一步规范开发商企业的良性竞争;而且可以保障十堰百姓的购房安全，避免烂尾工程;*重要的是以十堰目前的高库存量来说，需要时间来消化，所以严格控制开发商的无节制开发，大力消化高库存，能够有效促进十堰房地产市场的健康发展。
但从开发商的角度来看，此项房地产市场监管新政，对于十堰众多体量大、期数多的楼盘却是不小的挑战，越拖越久的销售周期，不仅会增加楼盘成本，而且会对后期的宣传销售产生不小的阻碍;另一方面，面对隐性增加的楼盘成本，部分开发商为维持应有的销售价值，必定会通过提高房价止损，而一些前期销售好的楼盘，可能会通过低价抛售减少因时间拖延带来的不必要成本增加。因而无论楼盘如何应对，对于十堰楼市房价及销量都会有一定的影响。
从目前来看，因受大环境利好政策及岁末之际置业者观望情绪动摇的影响，十堰楼市的波动性发展还难以看出是否有此项政策的作用，不过从长远角度看，商品房预售标准的变化必定会对楼市产生重大的影响，尤其是对于十堰楼市去库存作用应当是非常有效的。
房地产发展趋势
2014年即将过去，无论是限购松绑、央行降息等政府不断放宽的楼市政策，还是利率7折、公积金互异等各地频繁而出的救市举措，都足以看出全国房地产行业正在向着回暖的趋势发展。而十堰楼市在宽松大环境影响下，发布的紧缩性商品房预售标准，让整个楼市发展迷惑重重的同时，也足以看出十堰楼市自身库存大的发展特点。
总体分析看来，2014年楼市异常波动，整体虽然向着平稳、回暖的方向发展，但各地房地产自身发展存在的问题仍然层出不穷、亟待解决。
